La réponse en quelques lignes
Oui, une copropriété peut interdire certains meublés de tourisme mais pas dans toutes les situations.
Depuis la loi du 19 novembre 2024, une modification du règlement de copropriété peut être votée à la majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque deux conditions sont réunies :
- le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement destinés au commerce ;
- l’interdiction vise les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur.
La majorité requise correspond à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix. Le Conseil constitutionnel a validé ce dispositif le 19 mars 2026.
Cette règle ne signifie donc pas que toutes les copropriétés peuvent interdire librement « Airbnb ».
Quelles copropriétés peuvent utiliser ce dispositif ?
La nouvelle majorité ne peut être utilisée que si le règlement de copropriété interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécialement destinés au commerce.
Autrement dit, la simple présence d’une clause d’habitation ou d’une formule générale ne suffit pas nécessairement. Le règlement doit être lu dans son intégralité afin de déterminer :
- la destination de l’immeuble ;
- les activités autorisées ou interdites ;
- la destination de chaque catégorie de lots ;
- l’existence éventuelle d’une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive.
Par ailleurs, toute restriction aux droits d’un copropriétaire doit rester justifiée par la destination de l’immeuble. Le Conseil constitutionnel a expressément rappelé que cette justification reste soumise au contrôle du juge.
Peut-on contourner la loi en modifiant d'abord le règlement de copropriété ?
On pourrait penser qu'une copropriété pourrait commencer par modifier son règlement afin d'interdire toute activité commerciale, puis utiliser ensuite les nouvelles dispositions de la loi pour interdire les meublés de tourisme.
En réalité, la situation est plus nuancée.
Modifier un règlement de copropriété pour interdire une activité commerciale auparavant autorisée peut porter atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des copropriétaires. Selon la nature de la modification envisagée, la majorité prévue à l'article 26 peut ne pas suffire et une autre majorité, voire l'unanimité, peut être requise.
La réforme de 2024 n'a donc pas pour objet de permettre aux copropriétés de contourner les règles de majorité applicables aux modifications du règlement. Chaque projet doit être apprécié au regard de la loi du 10 juillet 1965, du règlement existant et de la destination de l'immeuble.
Cas particulier : les immeubles comportant des commerces
La présence de commerces dans un immeuble ne signifie pas que le dispositif prévu par la loi est inapplicable.
Par exemple, une copropriété peut comporter des commerces en rez-de-chaussée tout en réservant les étages à un usage exclusivement d'habitation. Dans ce cas, le règlement de copropriété peut autoriser les activités commerciales uniquement dans les lots spécialement destinés au commerce et les interdire dans les lots d'habitation.
Ce n'est donc pas la présence de commerces dans l'immeuble qui est déterminante, mais bien le contenu du règlement de copropriété et la destination de chaque lot.
La résidence principale peut-elle être interdite par ce vote ?
Non, pas par le mécanisme spécifique créé à l’article 26.
Le texte vise uniquement les lots à usage d’habitation autres que ceux constituant une résidence principale.
Une résidence principale est, en principe, le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.
Ainsi, lorsqu’un copropriétaire loue occasionnellement sa résidence principale en meublé de tourisme, la copropriété ne peut pas utiliser cette nouvelle majorité des deux tiers pour modifier le règlement afin d’interdire cette location.
Cela ne signifie cependant pas que la location d’une résidence principale est libre de toute contrainte. Le copropriétaire doit encore respecter :
- les clauses déjà existantes du règlement de copropriété ;
- les droits des autres copropriétaires ;
- la destination de l’immeuble ;
- les règles relatives aux troubles de voisinage ;
- les formalités communales et le plafond annuel applicable.
Le dispositif facilite donc principalement l’interdiction des locations touristiques pratiquées dans des résidences secondaires ou des logements d’investissement.
Le règlement peut-il déjà interdire les locations touristiques ?
Oui.
Avant même la réforme de 2024, un règlement de copropriété pouvait comporter une clause incompatible avec la location touristique, notamment lorsqu’il imposait une occupation exclusivement bourgeoise ou interdisait les activités commerciales.
Il faut toutefois analyser précisément :
- les termes employés ;
- la destination de l’immeuble ;
- la configuration de la copropriété ;
- la manière concrète dont l’activité est exercée.
La simple présence du mot « habitation » ne permet pas toujours de conclure automatiquement à une interdiction.
Les règlements créés depuis novembre 2024 doivent-ils traiter ce sujet ?
Oui.
Les règlements de copropriété établis depuis l’entrée en vigueur de la loi du 19 novembre 2024 doivent mentionner explicitement si les locations en meublés de tourisme sont autorisées ou interdites.
Cette obligation concerne la rédaction des nouveaux règlements. Elle ne signifie pas que tous les anciens règlements ont été automatiquement modifiés.
Une interdiction votée s’applique-t-elle à tous les copropriétaires ?
Lorsqu’une clause est valablement insérée dans le règlement de copropriété, elle s’applique indistinctement à tous les lots et copropriétaires entrant dans son champ d’application.
Le Conseil constitutionnel a notamment retenu cette application uniforme parmi les garanties encadrant le dispositif.
Elle ne peut toutefois viser, par le vote prévu à l’article 26, que les logements ne constituant pas la résidence principale du loueur.
Qu’en est-il des propriétaires qui louaient déjà avant le vote ?
La loi ne crée pas, dans l’article 26, une exception générale garantissant la poursuite des activités déjà engagées.
Une clause valablement adoptée et publiée peut donc affecter une activité précédemment exercée. Toutefois, sa portée concrète peut dépendre :
- de sa rédaction exacte ;
- de la date de la décision ;
- de la date à laquelle elle devient opposable ;
- de la situation du lot ;
- d’une éventuelle contestation devant le tribunal.
Le Conseil constitutionnel a jugé que les dispositions ne méconnaissaient pas le droit au maintien des conventions légalement conclues mais il n’a pas institué un droit général et perpétuel à poursuivre toute activité antérieure.
Un copropriétaire concerné doit donc faire analyser la décision et le règlement modifié.
Peut-on contester le vote de l’assemblée générale ?
Oui, sous réserve d’en remplir les conditions.
Une décision d’assemblée générale peut notamment être contestée si :
- la résolution n’a pas respecté la majorité requise ;
- la question ou le projet de modification n’était pas correctement inscrit à l’ordre du jour ;
- la procédure de convocation ou de vote est irrégulière ;
- la clause n’est pas justifiée par la destination de l’immeuble ;
- la décision crée une différence de traitement illégitime entre copropriétaires.
Le délai et les conditions de recours relèvent du contentieux de la copropriété. Une consultation juridique rapide est recommandée, car les délais de contestation sont stricts.
L’interdiction concerne-t-elle aussi la location meublée classique ?
Non.
La nouvelle règle vise uniquement les meublés de tourisme au sens du Code du tourisme, c’est-à-dire les locations de courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.
Le Conseil constitutionnel a souligné que l’interdiction ne fait pas obstacle à la location des lots selon d’autres modalités. Une location meublée à l’année, un bail étudiant ou un bail mobilité ne sont donc pas automatiquement interdits par une clause visant uniquement les meublés de tourisme.
Il faut néanmoins vérifier si d’autres clauses du règlement imposent des restrictions particulières.
Le syndic doit-il être informé de l’activité ?
La loi du 19 novembre 2024 a renforcé l’information de la copropriété. Lorsqu’un copropriétaire effectue la déclaration ou l’enregistrement de son meublé de tourisme, il doit en informer le syndic dans les conditions prévues par la réglementation applicable. Le syndic inscrit ensuite un point d’information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Cette information ne vaut ni autorisation ni interdiction : elle permet simplement à la copropriété de connaître l’existence de l’activité.
Une copropriété peut-elle agir sans modifier le règlement ?
Oui.
Même en l’absence d’interdiction générale, le syndicat ou les copropriétaires peuvent agir contre une activité qui :
- ne respecte pas une clause déjà existante ;
- porte atteinte à la destination de l’immeuble ;
- provoque des nuisances répétées ;
- porte atteinte aux droits des autres copropriétaires.
Il faut alors distinguer l’interdiction générale de l’activité et les actions fondées sur les troubles ou manquements effectivement constatés.
Les erreurs les plus fréquentes
« Toutes les copropriétés peuvent désormais interdire Airbnb à la majorité des deux tiers. »
Faux. Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non commerciaux, et le vote ne peut viser que les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur.
« Ma résidence principale peut maintenant être interdite par ce vote. »
Faux. Elle est expressément exclue du mécanisme de l’article 26. D’autres règles du règlement ou les troubles occasionnés peuvent néanmoins rester opposables.
« Une majorité simple suffit. »
Faux. Il faut la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix.
« Mon voisin loue, donc j’ai forcément le droit de louer. »
Faux. Une autre activité éventuellement irrégulière ne crée pas un droit pour les autres copropriétaires.
« Une interdiction votée empêche toute location. »
Faux. La clause adoptée selon cette règle vise les meublés de tourisme. D’autres formes de location peuvent rester possibles.
Le conseil de L’Art d’Hestia
Avant d’acheter un appartement destiné à la location saisonnière, demandez :
- le règlement de copropriété complet ;
- tous ses modificatifs ;
- les derniers procès-verbaux d’assemblée générale ;
- les résolutions déjà votées sur les meublés de tourisme ;
- la destination précise du lot.
Ne vous contentez pas de l’annonce du vendeur, des pratiques des voisins ou d’une réponse orale du syndic.
Foire aux questions
Ma résidence principale est-elle protégée contre toute interdiction ?
Non. Elle est exclue du nouveau vote prévu à l’article 26, mais elle reste soumise aux clauses existantes valables, à la destination de l’immeuble et à l’interdiction de causer des nuisances.
La copropriété peut-elle interdire seulement les résidences secondaires ?
Oui. C’est précisément le champ du mécanisme créé en 2024 : les lots à usage d’habitation qui ne constituent pas la résidence principale du loueur
Une clause d’habitation bourgeoise suffit-elle toujours ?
Non. Sa portée dépend de sa rédaction. La nouvelle majorité suppose que le règlement interdise toute activité commerciale dans les lots non spécifiquement commerciaux.
Une interdiction peut-elle être supprimée ultérieurement ?
Oui. Le Conseil constitutionnel a indiqué qu’une clause introduite selon cette majorité peut également être supprimée selon la même règle de majorité.
Dois-je demander l’autorisation de l’assemblée générale avant de louer ?
Pas systématiquement. Il faut vérifier le règlement. Une clause peut autoriser, interdire ou encadrer l’activité, mais l’absence d’autorisation préalable expresse ne signifie pas que toutes les locations sont possibles.
Je suis locataire de ma résidence principale : puis-je la sous-louer ?
Seulement avec l’accord écrit du propriétaire dans le parc privé. La sous-location touristique d’un logement social est interdite.
Une décision de copropriété remplace-t-elle les démarches en mairie ?
Non. Les règles de copropriété et les formalités communales sont distinctes et peuvent se cumuler.
Que faire si le règlement est ambigu ?
En cas de doute sur l'interprétation du règlement de copropriété, il est recommandé de le faire analyser par un professionnel du droit immobilier (avocat spécialisé, notaire selon la nature du projet) ou, si nécessaire, par un professionnel disposant d'une expertise reconnue en droit de la copropriété.
À retenir
Une copropriété peut désormais voter plus facilement l’interdiction des meublés de tourisme mais le dispositif est strictement encadré.
Il faut retenir que :
- le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non commerciaux ;
- la décision requiert la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix ;
- l’interdiction ne peut viser, par ce mécanisme, que les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur ;
- la clause doit rester justifiée par la destination de l’immeuble ;
- elle ne bloque pas automatiquement les autres formes de location ;
- les règlements créés depuis le 21 novembre 2024 doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.
À retenir
Une copropriété peut désormais voter plus facilement l’interdiction des meublés de tourisme mais le dispositif est strictement encadré.
Il faut retenir que :
- le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots non commerciaux ;
- la décision requiert la majorité des membres représentant au moins les deux tiers des voix ;
- l’interdiction ne peut viser, par ce mécanisme, que les logements qui ne sont pas la résidence principale du loueur ;
- la clause doit rester justifiée par la destination de l’immeuble ;
- elle ne bloque pas automatiquement les autres formes de location ;
- les règlements créés depuis le 21 novembre 2024 doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.
En matière de copropriété, une lecture attentive du règlement reste souvent plus importante que les idées reçues. Avant toute mise en location ou tout investissement, quelques vérifications permettent d'éviter des difficultés qui peuvent être coûteuses par la suite.